Ông Võ Văn Hớn (Gò Công, Tiền Giang) có nhu cầu tư vấn: Ngày 14-6-2017, tôi và ông Lý có thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 1.500m2 đất, trị giá 300 triệu đồng. Hợp đồng chuyển nhượng này được viết tay, tôi đã giao đủ số tiền 300 triệu đồng và được UBND xã H. xác nhận nhưng chưa lập thủ tục chuyển nhượng, vì ông Lý đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) tại ngân hàng. Ông Lý hứa sẽ lập thủ tục chuyển nhượng cho tôi khi đã lấy GCN QSDĐ về.
Tháng 2-2018, ông Lý giao “sổ đỏ” để tôi làm thủ tục chuyển nhượng. Thế nhưng, khi tôi đến xã thì phát hiện thửa đất 1.500m2 mà tôi mua đã có thông báo kê biên tài sản của Chi cục Thi hành án dân sự huyện G. theo bản án của tòa án huyện.
Xin hỏi: Tôi đã giao đủ tiền đất cho ông Lý khi làm giấy viết tay ngày 14-6-2017 và nhận đất canh tác cho tới nay. Tôi muốn khởi kiện ông Lý, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển QSDĐ hay không?
Thắc mắc của ông được luật sư Nguyễn Văn Thành (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Việc ông và ông Lý lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bằng giấy tay là chưa đúng theo quy định của pháp luật về đất đai và dân sự. Tuy nhiên, hợp đồng (giấy tay) này đã được UBND cấp xã thị thực, thể hiện được ý chí của 2 bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị bắt buộc.
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự; Điều 24 Nghị định số 62 ngày 18-7-2015 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự, thì cơ quan thi hành án tiến hành kê biên là đúng vì tại thời điểm này QSDĐ vẫn còn là của ông Lý.
Khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự (năm 2015) quy định: “Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.
Mặt khác, căn cứ theo hướng dẫn của Nghị quyết số 02 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thì trường hợp của ông, tuy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không đúng quy định pháp luật, nhưng 2 bên ký kết hợp đồng đã thực hiện xong quyền và nghĩa vụ của đôi bên. Do vậy, hợp đồng giữa ông và ông Lý không bị coi là vô hiệu.
Do vậy, ông có quyền yêu cầu ông Lý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển QSDĐ đã ký kết với ông.
H.Trâm (thực hiện)