Bà Ngô Thị Ái (Bình Đại) có nhu cầu tư vấn: Tháng 9-2016, tôi làm giấy tay (có người làm chứng) mua 2 công đất ruộng của bà Nguyễn Thị Quảng với giá 400 triệu đồng. Tôi đã giao trước 300 triệu đồng, hẹn khi làm giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) xong sẽ giao đủ số tiền còn lại. Lúc này, bà Quảng xin tôi cho bà làm lúa 2 năm nữa sẽ giao đất và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất do tôi đứng tên. Nghĩ là chỗ bà con nên tôi tin tưởng, đồng ý với đề nghị của bà Quảng.
Tháng 6-2019 vừa qua, tôi yêu cầu bà Quảng hoàn tất thủ tục chuyển QSDĐ cho tôi nhưng bà cứ phớt lờ. Tôi dò hỏi người quen thì mới biết, khoảng 1 tháng trước, bà Quảng đã chuyển nhượng đất này cho một người khác với giá cao hơn và đang làm thủ tục chuyển QSDĐ.
Xin hỏi: Tôi có khởi kiện bà Quảng được hay không? Nếu được, thủ tục giấy tờ gồm những gì?
Thắc mắc của bà được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải lập thành văn bản và được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất và chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 167, Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015).
Theo thông tin của bà cung cấp, có thể xác định giấy tờ mua bán đất (hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ) được thực hiện giữa bà và bà Quảng là không có công chứng hoặc chứng thực, nên về mặt hình thức là không đúng quy định của pháp luật, có thể sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 - Điều 117 - Bộ luật Dân sự 2015: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo quy định trên, giao dịch dân sự giữa bà và bà Quảng vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu. Tuy nhiên, đối chiếu với quy định Điều 129 - Bộ luật Dân sự 2015, thì trường hợp của bà mặc dù giấy tờ mua bán đất (hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ) giữa bà và bà Quảng chưa được công chứng, chứng thực theo quy định, nhưng phía bà (bên mua) đã thực hiện gần như đầy đủ nghĩa vụ đã thỏa thuận trong giao kết hợp đồng mua bán 2 công đất ruộng này, do vậy giao dịch giữa bên mua và bên bán có hiệu lực.
Việc bà Quảng tự ý giao kết chuyển nhượng QSDĐ với người khác (thứ 3) là vi phạm pháp luật. Hợp đồng của bà Quảng ký bán đất cho người khác sẽ được coi là vô hiệu do bị lừa dối.
Mặt khác, theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”. Do vậy, bà có thể gửi đơn khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Về hồ sơ kèm theo đơn khởi kiện, ngoài giấy tờ mua bán đất viết tay mà bà đang có, bà cần chuẩn bị thêm các chứng cứ khác như: giấy xác nhận của người làm chứng (có chứng thực của UBND cấp xã), giấy tờ giao nhận tiền đưa trước, giấy tờ hỏi mượn đất làm trong 2 năm, giấy tờ chứng minh sự giao kết của bà và bà Quảng là có trước khi bà Quảng chuyển nhượng lại cho người khác và những chứng cứ liên quan khác (nếu có) như: ghi âm điện thoại, tin nhắn... để chứng minh thêm yêu cầu của bà là có căn cứ và hợp pháp.
H.Trâm (thực hiện)