Đại biểu Nguyễn Trúc Sơn thảo luận dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại tổ chiều ngày 19-6-2023.
Tham gia thảo luận tại Tổ số 9, đại biểu Nguyễn Trúc Sơn - Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh, Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Bến Tre cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản liên quan đến một số luật khác đang được Quốc hội xem xét sửa đổi là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng... Ngoài ra, với góc độ quản lý nhà nước ở địa phương, đại biểu thấy rằng Luật Kinh doanh bất động sản có liên quan mật thiết với Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, vì bất cứ nhà đầu tư dự án kinh doanh bất động sản nào cũng đều phải tuân thủ theo quy hoạch chung của tỉnh, quy hoạch phân khu, quy hoạch cấp huyện, quy hoạch chi tiết và dự án.
Đại biểu cho biết một dự án bất động sản từ lúc được cấp chủ trương đầu tư đến khi xây dựng xong, đưa vào giao dịch được thời gian không dưới 5 năm, trong đó có 2 - 3 năm để hoàn thành các thủ tục hành chính. Với việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này, đại biểu hy vọng Quốc hội, Chính phủ có thể đưa ra một quy trình thủ tục ngắn gọn, dễ thực hiện, vừa đảm bảo công tác quản lý nhà nước chặt chẽ nhưng cũng hướng đến tạo môi trường kinh doanh thông thoáng, thuận lợi cho nhà đầu tư.
Đại biểu tin rằng các nhà đầu tư chân chính không ngại thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật, vấn đề là hiện chúng ta có quá nhiều thủ tục phức tạp, các quy định của pháp luật chồng chéo nhau, không biết áp dụng quy định của luật nào. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần phải được rà soát các quy định của pháp luật có liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, hướng đến thị trường kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh, thúc đẩy kinh tế đô thị trở thành một trong những động lực cho tăng trưởng kinh tế của quốc gia cũng như từng địa phương.
Về các nội dung cụ thể, đại biểu có một số ý kiến góp ý như sau:
Đề nghị rà soát các quy định, giảm các “giấy phép con” cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, để đủ điều kiện giao dịch, một nhà đầu tư dự án bất động sản phải trải qua rất nhiều bước như: Phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, xây dựng xong phải được nghiệm thu về hạ tầng, môi trường, tín dụng phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh, phải có văn bản chấp thuận của chính quyền địa phương trước khi giao dịch…Việc này làm mất nhiều thời gian của cả chính quyền địa phương và nhà đầu tư, đề nghị cần rà soát lại các điều kiện này để có quy định phù hợp, rõ ràng, minh bạch về trách nhiệm của các bên.
Về đối tượng tham gia kinh doanh bất động sản, để làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, đại biểu đề nghị Quốc hội cần quy định rõ kinh doanh bất động sản có phải là ngành nghề kinh doanh có điều kiện hay không. Theo đại biểu thì nên đưa loại hình kinh doanh này vào nhóm kinh doanh có điều kiện để từ đó có các quy định cụ thể về các điều kiện kinh doanh, thành lập doanh nghiệp… để quản lý chặt chẽ, hạn chế tình trạng ai cũng được quyền tham gia kinh doanh bất động sản như hiện nay.
Đối với các doanh nghiệp, công ty trong các khu, cụm công nghiệp có xây dựng các cơ sở vật chất để sản xuất, kinh doanh nhưng do thị trường biến động nên cho thuê các nhà xưởng này cho các doanh nghiệp, cá nhân khác, hiện đây cũng là một thị trường đang diễn ra khá sôi động nhưng chưa có quy định. Đại biểu đề nghị bổ sung quy định đối với loại hình kinh doanh này.
Liên quan đến sàn giao dịch bất động sản, đại biểu cho rằng hình thức giao dịch bất động sản qua sàn là một hình thức giao dịch hoàn toàn bình thường, tuy nhiên, dự thảo luật lại quy định đây là hình thức duy nhất để giao dịch bất động sản là mâu thuẫn với Luật Doanh nghiệp. Vì Luật Doanh nghiệp quy định doanh nghiệp có quyền lựa chọn hình thức kinh doanh phù hợp để mở rộng thị trường, tiếp cận khách hàng. Hiện nay, hình thức giao dịch trực tuyến, giao dịch điện tử đang rất phổ biến và có khả năng phát triển mạnh. Đại biểu cho rằng không phải vì để phòng chống tham nhũng, tiêu cực trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà lại hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân trong lựa chọn hình thức giao dịch phù hợp với khả năng, nhu cầu, nguyện vọng của họ. Đề nghị Ban soạn thảo nên điều chỉnh theo hướng xem giao dịch bất động sản qua sàn chỉ là một trong những hình thức giao dịch mà tổ chức, cá nhân được quyền lựa chọn, không phải là hình thức duy nhất.
Đối với các dự án phát triển khu đô thị, đại biểu cho rằng đối với các địa phương có tỷ lệ đô thị hóa còn thấp, việc phát triển các khu đô thị mới quy mô lớn là phù hợp, nhằm đảm bảo phát triển đồng bộ về hạ tầng, chính quyền địa phương sau đó sẽ ít tốn kém ngân sách để đầu tư kết nối hạ tầng giữa các khu đô thị nhỏ lẻ hoặc các dự án dạng chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, đối với các dự án phát triển đô thị, cần xem xét quy định tỷ lệ đất dành cho giáo dục, y tế cho phù hợp, vì thực tế có những địa bàn một phường nhưng có nhiều dự án đô thị cùng triển khai, nếu dự án nào cũng bắt buộc dành tỷ lệ đất cho giáo dục, y tế thì không cần thiết và không khả thi vì không có nhà đầu tư để triển khai các công trình giáo dục, y tế này trong khi ngành giáo dục, y tế địa phương cũng không đủ nhân lực để đáp ứng.
Về công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đại biểu đề nghị đối với những nơi chưa có quy hoạch, hiện nay, Chính phủ giao cho UBND cấp tỉnh công bố những nơi đủ điều kiện để kinh doanh nhà ở, trong đó có phân lô, bán nền hoặc được phép chuyển nhượng gắn liền với quyền sử dụng đất. Đề nghị trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên có quy định cụ thể để chính quyền địa phương mạnh dạn công bố các khu vực này, nhất là những nơi đang sắp xếp lại dân cư. Ngoài ra, đề nghị bổ sung trách nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cho chính quyền cấp huyện, cấp xã vì địa bàn xã, huyện là nơi có các dự án kinh doanh bất động sản triển khai nên cần tăng cường trách nhiệm quản lý nhà nước của các cấp chính quyền huyện, xã, đảm bảo các dự án được quản lý chặt chẽ, thông suốt từ cấp tỉnh đến cấp xã.
Về các điều kiện để một dự án được giao dịch, đại biểu đề nghị Quốc hội, Chính phủ cần quan tâm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc từ thực tế khi triển khai thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản mà vướng mắc xuất phát từ phía các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương không phải từ phía nhà đầu tư. Trên thực tế, có nhiều dự án hỗn hợp, vừa phân lô, bán nền vừa xây nhà thô, yêu cầu hạ tầng phải đồng bộ, khi nghiệm thu, cấp chứng nhận thì có những trường hợp chưa đấu nối hạ tầng được hoặc do vướng về giải phóng mặt bằng, một dự án nhưng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật do các cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện khác nhau cấp phép, chồng lấn lên nhau… làm chậm tiến độ của dự án và quyền lợi của nhà đầu tư. Đề nghị có giải pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước nhưng cũng giúp cho việc triển khai dự án của nhà đầu tư được thông suốt, góp phần tạo dựng thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong thời gian tới.
Tin, ảnh: Ái Thi