Bà Nguyễn Thị Hầu (Ba Tri) có nhu cầu tư vấn: Năm 2016, tôi mua của bà B. 330m2 đất với giá 300 triệu đồng. Hai bên tin tưởng nhau làm biên nhận viết tay, có xác nhận chữ ký của UBND xã. Tôi trả trước cho bà B. 250 triệu đồng, bà B. giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho tôi và tôi được quyền sử dụng, canh tác đất, hẹn khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) xong tôi sẽ trả hết 50 triệu đồng còn lại. Tháng rồi, khi tôi tiến hành đo đạc để làm sổ đỏ thì bà H. (hàng xóm) ngăn cản và cho rằng đất của bà còn 20m2 nằm trong đất bà B. đã bán cho tôi. Bà H. có đưa ra giấy thỏa thuận năm 2010 về 20m2 đất giữa bà và bà B.. Xin hỏi: Tôi làm GCNQSDĐ có được không? Tôi phải làm sao?
Thắc mắc của bà được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) tư vấn như sau:
- Như thông tin bà cung cấp, giao dịch nhận chuyển nhượng QSDĐ của bà xảy ra từ năm 2016. Giữa bà và bà B. có lập biên nhận bằng giấy viết tay, thể hiện có việc giao dịch mua bán đất và bà đã thanh toán hơn 2/3 trị giá tiền mua đất. Bà B. đã giao GCNQSDĐ cho bà và bà đã sử dụng, canh tác đất.
Quá trình bà sử dụng đất không có ai tranh chấp, nên có thể hiểu đây là một dạng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, có các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 - Bộ luật Dân sự năm 2015: “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện. Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”.
Theo đó, giao dịch nhận chuyển QSDĐ của bà đã phát sinh hiệu lực. Do vậy, bà có đủ điều kiện đăng ký chuyển quyền và xin cấp GCNQSDĐ.
Nay, bà H. phát sinh tranh chấp, ngăn cản về 20m2 đất (theo giấy thỏa thuận năm 2010 giữa bà H. với bà B.) thuộc thửa đất mà bà nhận chuyển nhượng từ bà B.. Nếu bà H. có đủ chứng cứ chứng minh việc giao kết 20m2 đất với bà B.; về mặt pháp lý, bà là người mua ngay tình do bà không biết về vấn đề này, còn trách nhiệm là thuộc về bà B..
Bà B. có thể thương lượng với bà H., nếu không thương lượng được thì bà H. có quyền khởi kiện bà B. ra Tòa án để giải quyết. Bà H. không được phép tự ý ngăn cản việc thực hiện QSDĐ của bà và giao dịch nhận chuyển nhượng QSDĐ của bà sẽ không bị vô hiệu.
Tại Khoản 2, 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại Khoản 2 điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.
Do vậy, trong trường hợp này, tạm thời bà không đủ điều kiện xin cấp GCNQSDĐ. Bà cần phải thu thập và lưu giữ các tài liệu, chứng cứ về giao dịch nhận chuyển nhượng QSDĐ giữa bà với bà B. để có căn cứ bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình, nhất là khi có tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến thửa đất này của bà.
H.Trâm (thực hiện)