Ông Nguyễn Văn Ngại (Ba Tri) có nhu cầu tư vấn: Ở quê tôi có xảy ra tình trạng “thục đất” (TĐ) giống như là một dạng cầm cố đất. Khi đó, người có đất gặp khó khăn về tiền bạc mới lấy tiền (hoặc vàng) của người nhận TĐ. Hai bên tự thỏa thuận với nhau về thời gian, giá cả và cách thanh toán. Người nhận TĐ sẽ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người TĐ và được canh tác, hưởng huê lợi trên đất này. Thông thường, 2 bên chỉ làm giấy viết tay, có mời người quen tới chứng kiến mà không đi công chứng, chứng thực.
Xin hỏi: Việc TĐ như nói trên có vi phạm pháp luật không? Khi xảy ra tranh chấp thì được giải quyết như thế nào?
Thắc mắc của ông được luật sư Phạm Thị Kim Tuyến (Đoàn Luật sư Bến Tre) trả lời như sau:
- TĐ như ông trình bày không được sử dụng trong pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai. Ở đây, chỉ ra một giao dịch dân sự mà nghĩa vụ thực hiện được bảo đảm bằng tài sản là đất. Xét về bản chất, việc TĐ này thỏa mãn các điều kiện của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng phương thức “cầm cố tài sản” được quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015.
Biện pháp “cầm cố tài sản” có đặc trưng là bắt buộc có sự chuyển giao tài sản từ bên cầm cố sang cho bên nhận cầm cố, dưới dạng vật chất. Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết (Điều 310 BLDS); bên nhận cầm cố sẽ được khai thác công dụng tài sản cầm cố, được hưởng huê lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố (Điều 314 BLDS).
Mặt khác, Khoản 1, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật này”.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật này” (Điều 4).
Căn cứ các quy định của pháp luật nêu trên, dù đất đai cũng là một loại tài sản được quy định tại Điều 107 BLDS năm 2015, nhưng đất đai không thể là đối tượng của biện pháp bảo đảm bằng hình thức cầm cố được. Bởi vì, người cầm cố chỉ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, chứ không phải quyền sở hữu đất, nên người cầm cố không được thực hiện giao dịch cầm cố đối với quyền sử dụng đất.
Theo đó, về mặt pháp lý, giao dịch TĐ, giữa các hộ dân này sẽ không được pháp luật thừa nhận. Giao dịch đó được coi là giao dịch vô hiệu do trái với các quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015.
Theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, như trường hợp ông hỏi thì khi có tranh chấp, về hậu quả là người nhận TĐ phải trả lại đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người TĐ và người TĐ phải trả lại tiền cho người nhận TĐ.
Tuy nhiên, để chứng minh, cả hai bên phải bảo đảm về mặt chứng cứ hợp pháp theo quy định của pháp luật.
H.Trâm (thực hiện)